据国家统计局统计报告显示,2009年我国房地产市场的商品住宅销售额36769亿元,比去年增长了80％;销售的商品住房面积为8亿平方米。对此,全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志以30%左右的利润率估算了今年房地产商的利润大约为1万亿人民币。这只是一个非常粗略的估计，但对于行外人来说，这确实是一个比较简单并大体合理的估算办法。其实就业内人估计，由于近期房价的上涨，很多项目的利润率应当还要大大高于30%。

而且陈先生没有考虑到的一点是，房地产企业还大幅使用杠杆。一般开发商的净借款率为50%左右，在2008年时借款比例更高达80%左右。所以对于开发商来说，回报率要远高于30%。当然房产项目的利率中，也有相当的部分要还给银行做为利息。另外，开发商当然不能独享高利润，可以想见的灰色支出成本我们就不得而知了。但确实无疑，房产开发在去年确是一枝独秀的大盘暴利行业了。也难怪中国富豪多出于这个行业。

很多人对此表示不满，国家也出来调控房价。专家们一边说这行没有什么专业背景，所有的开发/策划/销售环节都可以外包，但又奇怪于这行连年的高利润。这似乎明显有悖于经济学规律。但我们仔细的分析就发现，在中国，房产商的高利润率是由经济和市场结构决定的，有其合理性的。

1 地产是天然差异化竞争产品房子，与其它产品不同，天生就是差异化的，地点不同，户型不同，外立面不同等等。所以比普通没有什么差异化的产品，例如LCD电视，在定价上有强的多的优势，可以使用price discrimination等灵活的策略。2 地是稀缺资源，导致供应毕竟有限中国有广袤的土地，但是核心城市，核心地带的土地一定是稀缺的。再加上中国土地的严重受管制的程度，地方政府通过规划，批地的方法限制的土地的供应，从而限制了商品房的供应。拿实行同样土地政策的香港举例，其实在新界的土地有很多尚未开发，而由于土地由政府管制，使香港的土地供应一直很少，所以价格屡创新高。在这种制度中，政府有意愿少提供土地，从而提高政府卖地的收入。但同时也另市场供少于求，使开发商的议价能力提升。

3 地产开发周期较长，使供应不可能迅速增加即使现在政府加大力度批地，等房屋建成可以预售也是三年之后的事情了。而远水难解近渴，当需求爆发时，房价高涨是可期之事。4 房产不但是消费品还是投资产品相对于艺术品和黄金，房产同样具有非常强的投资价值。好地点的奢华房产，是很多人都想拥有的，供应量很少的，可以炫富的资产。而且比纯艺术品资产更好的是，房产如果出租还有收入回报。看到国内艺术品价格增长的幅度就不难理解房产价格增长的幅度了。而艺术品的利润率该怎么算呢？我不知道，但应该远大于房地产吧。5 中国汇率政策和通胀预期的影响我国固定汇率的政策在一定程度上使人民币资产低估。宏观上看，中国出口行业由于汇率固定有成本优势，还有余地提高工资。全民的收入预期也随通胀预期而提高。根据PPP理论，长远看，做同样职业的人的绝对工资和购买力应当是相同的。当然这个理论只适用于没有壁垒的理想社会，但其趋势是值得参考的。而资产的价格总是随预期先行于真正工资的增长。当然如果在通缩时，资产价格也会先行下跌。而2009年恰是处于资产透支上涨的周期。所以此时的利润率确实会高些。在2008年时，地产商的利润率就远不如去年。6 房地产是寡头竞争的经济格局中国的开发商虽多，但具体到某个城市而言，有一定商誉的竞争者无非是主要的几家。这个行业绝不是自由竞争的行业。行业进入门槛也是相对较高的:需要相当多的自有资本和当地的运营能力。而买方市场是一个个的散户。卖方有很强的议价能力，而且因为商品的差异化，他们有空间实行灵活的定价策略。所以升价容易，降价难。

陈先生同样指出，开发商在发达国家平均只有5%的利润率，所以中国开发商攫取了超额的暴利。据我了解，国际开发商的利润率不会只是5%这样低，但确实远低于中国的开发商。为什么会这样？原因可能有几个：1 发达国家主要是三级市场交易二手房市场是主要的价格指标，而开发商没有很强的定价权。只有Donald Trump，成功定位了一个奢华市场，取得了相当的定价权。而在中国目前的阶段，一级市场和二级市场往往左右了三级的转售市场价格。随着大城市住房存量的增加，这特征可能会逆转。2 中国经济发展确实很快，人民可支配收入确实提高很快GDP每年8%以上速度增长，城市人民收入增长更快，接近10%。人民对房子的需求比发达国家要大得多。目前中国人均住房面积才30平米左右，与发达国家还是非常大的差距。人民升级住房的需求也在不断增加，使房子总体来说是供不应求。3 中国资本市场的快速发展使可投资资金快速增加资本市场在近几年的快速发展，使以前不能资本化的资产可以快速变现，并产生购买力。IPO，PE，VC使多少人一夕暴富，把公司股权直接提前多年变现。更不要说多少城区的老房子也在二手房市场上一下变现为购买新房提供了充实的资金。

基于上面的分析，我认为开发商高利润率还将持续一段时间。因为以上的因素都还没有变。而且开发商的商业模式有非常强的弹性来规避风险。例如，在房价不好的时候，开发商可以不卖，在几乎所有专业部门都可以外包的今天，开发商的运营成本可以很低，有的甚至还拖欠施工工资和工程款来减少开支。开发时可以用相当部分的银行贷款，遇到困难时银行一般会帮助开发商减轻利息负担。上市的开发商还享有各种融资手段，增发，PIPE，企业债券。形势实在不好的时候，还可以退地，只损失很小一部分罚款。而在房价好的时候，通过预售的手段，开发商可以在一年中锁定几年的利润。这一下就把高房价的风险转移给了银行和买房者。这种灵活性是一般的制造业和服务业类企业无法比拟的。

所以“暴利有理”，也难怪央企啊，民企啊，不管主营做什么的，都要做房地产开发。

现在政府酝酿出台了很多措施来平抑房价，很少有从根本上切中要害解决问题的，以后有机会再与大家探讨。